Il mercato degli affitti è uno dei temi più caldi degli ultimi anni: canoni in crescita nelle grandi città, case sfitte da una parte e famiglie e studenti che non trovano un alloggio a prezzi sostenibili dall’altra. La manovra 2027 prova a intervenire con la leva fiscale, rendendo più conveniente per i proprietari scegliere i contratti a canone concordato, quelli con affitti calmierati. Il disegno di legge dimezza la cedolare secca su questi contratti e la porta quasi a zero quando l’inquilino è un giovane. Vediamo le novità contenute nella Legge di Bilancio 2027 e quanto possono valere per chi affitta.
Cos’è la cedolare secca
La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo per i redditi da affitto di immobili abitativi. Invece di sommare il canone agli altri redditi e pagare l’Irpef con le aliquote progressive, più le addizionali, il proprietario paga un’imposta fissa sostitutiva. Scegliendo la cedolare non si pagano nemmeno l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto. In cambio, il proprietario rinuncia per la durata dell’opzione all’aggiornamento del canone in base all’inflazione.
Oggi le aliquote sono due: il 21% per i contratti a canone libero, come il classico 4+4, e il 10% per i contratti a canone concordato, come il 3+2, per studenti universitari o transitori. Il canone concordato è un affitto il cui importo deve rispettare i valori fissati dagli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e di inquilini, generalmente più bassi rispetto al mercato libero.
Le novità 2027: 5% e 1% per i giovani
Il disegno di legge prevede due interventi sui contratti a canone concordato:
- l’aliquota della cedolare secca scende dal 10% al 5%;
- se l’inquilino ha fino a 35 anni, l’aliquota scende ulteriormente all’1%.
Per i contratti a canone libero non risultano modifiche all’aliquota del 21%. La novità si inserisce nel pacchetto di misure per i giovani della manovra, che comprende anche il premio fino a 2.500 euro per i lavoratori under 30: l’idea è aiutarli sia sul fronte del reddito sia su quello della casa.
Quanto si risparmia: un esempio
Prendiamo un appartamento affittato con contratto concordato a 800 euro al mese, cioè 9.600 euro l’anno.
| Situazione | Aliquota | Imposta annua |
|---|---|---|
| Regole attuali | 10% | 960 euro |
| Dal 2027 | 5% | 480 euro |
| Dal 2027, inquilino under 35 | 1% | 96 euro |
Il risparmio per il proprietario va da 480 euro a 864 euro l’anno. Se si confronta con un contratto a canone libero tassato al 21%, il vantaggio fiscale del concordato diventa ancora più marcato. Naturalmente il canone concordato è più basso di quello libero: la convenienza va valutata caso per caso, confrontando il minor incasso con il minor carico fiscale e con le altre agevolazioni locali, come le riduzioni IMU previste in molti comuni per questi contratti.
Cedolare secca anche per i negozi
L’altra novità riguarda gli immobili commerciali. La manovra estende la cedolare secca anche agli affitti di locali come negozi e botteghe, un regime che era già stato sperimentato in passato per un periodo limitato. L’obiettivo è ridurre il numero di negozi sfitti nei centri cittadini. Restano da chiarire aliquota, categorie catastali ammesse ed eventuali limiti di superficie: tutti dettagli che arriveranno con il testo definitivo.
Cosa resta da chiarire
Come per molte misure della manovra, alcuni aspetti saranno chiari solo con il testo approvato dal Parlamento. In particolare bisognerà capire se le nuove aliquote varranno anche per i contratti già in corso o solo per quelli stipulati dal 2027, come verrà verificata l’età dell’inquilino e cosa succede se nel corso del contratto il conduttore compie 36 anni o se nell’appartamento vivono più inquilini di età diverse. Secondo le prime ricostruzioni non sono previsti limiti di reddito per il proprietario, ma anche questo è un punto da verificare.
Le altre novità per i proprietari
Chi possiede immobili beneficerà anche della proroga del bonus ristrutturazione al 50% sulla prima casa e al 36% sugli altri immobili, utile per chi vuole rinnovare un appartamento prima di affittarlo. E per i proprietari con redditi tra 50.000 e 55.000 euro arriva il taglio della nuova Irpef al 33%, che però riguarda gli affitti solo se non si sceglie la cedolare secca.
Domande frequenti
La cedolare al 5% vale anche per i contratti 4+4?
No. Riguarda i contratti a canone concordato. Per quelli a canone libero l’aliquota resta al 21%.
Se affitto a uno studente di 24 anni pago l’1%?
Se il contratto è a canone concordato e l’inquilino ha fino a 35 anni, secondo il disegno di legge sì. Le regole sui contratti per studenti universitari andranno verificate nel testo definitivo.
Da quando si applicano le nuove aliquote?
Dal 2027, se la manovra viene approvata entro la fine dell’anno. Resta da chiarire il trattamento dei contratti già in corso.
La cedolare secca è obbligatoria?
No, è un regime facoltativo che il proprietario sceglie al momento della registrazione del contratto o nelle annualità successive.
In sintesi
Con la manovra 2027 la cedolare secca sugli affitti concordati si dimezza al 5% e scende all’1% per gli inquilini fino a 35 anni, mentre arriva l’estensione ai negozi. È un incentivo concreto per i proprietari che scelgono canoni calmierati, ma le regole operative andranno confermate dal Parlamento. Aggiorneremo questa guida con il testo definitivo.
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